深度解析地产救市政策——地产三支箭（一）

2022年11月28日晚，证监会发布公告，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行，翌日，地产股开盘全线上涨，万科A、中交地产、华侨城A等地产股更是开盘即涨停。

然后，各路大佬、专家、公众号等便展开分析，政府救市的“地产三支箭”的信息也被各路大佬拿出来反复对比、研究。那么所谓的地产“三支箭”到底是什么，为什么会引起如此大的波澜，政府出台这些政策的出发点和目的到底是什么，会造成什么样的结果。

带着这个疑问，本人便查找了一些相关资料，本着既然做了功课，便要形成所谓的成果的原则，就抽空在今天把本人的功课呈现出来。

首先，所谓的“地产三支箭”是什么？

经过溯源，所谓的“三支箭”是2018年11月6日，中国人民银行行长易纲在接受央视记者采访是提出的——信贷、发债、股权融资。下图是央视官网中这条新闻的截图，我们从这新闻报导中可以看到，所谓的三支箭并不仅仅是针对于地产；甚至在三支箭提出后施行的几年里，地产根本就不在三支箭政策支持范围内。至于为什么说——开始时地产根本就不在三支箭政策支持范围内，我们在下文中会一一分析。

既然“三支箭政策”并不支持地产，那么为什么又出现了“地产三支箭”的说法呢？很简单，因为本轮救市政策的出台，明确将地产纳入到了“三支箭”政策的执行范畴内，所以便出现了：

“第一支箭”信贷支持房企融资；“第二支箭”民营企业债券融资支持工具；“第三支箭”支持房企股权融资。

接下来，我们一条一条开始研究。

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知——也就是现在被大家熟知的“金融十六条”。（在这里有两个不起眼的小事情，一个就是虽然在银保监会官网上查到的时间是11月23日，但是在11月11日，这个通知便已经下发、流传啦；第二个小事情就是虽然这个通知是央行和银保监会联合下发的，但是我在央行的官网上没有查到。）

大家注意这里明确写明了“金融支持房地产”；这也就是我上文提到的——明确得将地产纳入到了“三支箭”政策的执行范畴内。

这篇通知的内容比较多，为了大家能更清晰、简单的了解，我简单归纳了一下。这篇通知中的十六条均与房企息息相关，其中尤以第一部分的六条最为关键，也是被大家所提及最多的六条。为什么这六条最为大家所关注，原因很简单——如果说剩余的十条措施是为了收拾之前房企暴雷的一地鸡毛，那么这六条措施就相当于打开了一条房企继续生存发展的门。

众所周知，我国房企的传统模式就是高杠杆、高周转，通过土地抵押、银行贷款、工程垫资等方式，用有限的自有资金撬动整个地产项目，实现所谓的空手套白狼。而随着2021年三条红线的正式实施，开始不断有地产商出现现金流危机，而其中的佼佼者一不小心便可能达成暴雷的成就；还有众所周知的口罩原因，导致全球经济下滑，随着全球经济下滑，收入减少、消费市场萎靡、房产市场信心不足、房价下跌等现象接踵而至，整个房地产市场哀鸿遍野。

纵观全球的房地产金融危机，我一直认为银行在其中都扮演着推波助澜的催化剂（撺掇者、帮凶）的角色，随着借贷风险的不断加大——地产市场萎靡、公众信心不足；收益不变或者减少——房价下跌、房企融资利率受限。

银行必然会减少对房企的资金支持，结果就是房企暴雷导致借贷风险加大，风险加大导致银行减少借贷，银行减少借贷导致房企现金流危机加剧、房企现金流危机加剧直至暴雷的恶性循环。

我们再重新回到“金融十六条”的前六条中来，从国家层面坚定市场信心，甚至连部分房企的后顾之忧都提前解决啦——支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

要知道，国家层面出台的政策一般都是比较概括性、方向性的，这样可以给执行各地区、执行各部门留有合理调整区间。毕竟我们这样一个幅员辽阔的大国，各地方、各部门面临的情况可能千差万别，如果国家的一个政策具体到详实的程度，那么就会发生更多水土不服的情况。

打个比方，有一个村子的居民不幸都羊了，医生来开了一个大概的方子——可以通过服用布洛芬、连花清瘟等药物（医药厂商来打钱啦）来治疗病症。因为村子里有儿童、孕妇、青年、壮年等等不同的个体；大家羊了后的症状也个不相同，所以医生只能给大家开一个大概的药方，至于如何服用还要每个人根据自身情况合理服用。这里面村子的居民就可以理解成全国不同的省市，医生就是中央政府，大概的方子就是中央下发的政策条文等。

“金融十六条”点名站岗房地产，政府的态度已经一目了然吧。

药方开了，起到什么样的作用，要看个人如何服用。

那么政策已经下发了，当然要来看一下执行情况啦。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，强调要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策。（这个文件我在银保监会的官网上没有查到，联系到金融十六条的查找，不知是我个人查找的问题还是这两个部门分工不同的原因。）

在此背景下，11月23日，工农中建交和邮政储蓄银行六大行，与多家房地产企业签署战略合作协议，提供意向性综合授信额度，已经披露的合计约12000余亿，涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。

1.2万亿，大手笔，是不是意味着国家、银行直接就对着房地产开始大放水啦。

当然不是这样的。（再说了什么大手笔，也就半拉恒大）

要真正弄明白这个事情，我们就不得不先浅聊一下授信。何为授信——所谓“授信”，通常来说，是指银行为特定客户核定的，银行愿意并能够承受的最高融资限额或风险限额。

回到1.2万亿，就是说我给你批了1.2万亿的额度，但是具体房地产企业能不能贷到款、能贷多少款，这个仍需要经过银行层层的风险审批。

这就相当于，美国为了赚取外汇，公开宣布欢迎中国公民来美旅游，降低中国公民赴美旅游的审批门槛，减少对中国公民的旅游签证审批事项、加快审批流程。并不意味着您买张飞机票就能直接去给老美宣传社会主义核心价值观啦，当然这个东西是双向的，也并不是说你必须要去给生活在水深火热的美利坚人民带去peace and love。您要是想去的话，还是要去美国大使馆申请旅游签证的，美国大使馆还是要按照流程审核您的资料的，而且也并不是说所有申请人都一定能审批通过的。

那是不是这个东西实际上就没有意义呢？

也不尽然，银行主动授予房地产企业数以千亿计的授信额度，还是具有非常重要的意义。因为据我所知，正常来说授信额度是银行总部统一制定，自上而下实施的内部控制管理要求，一般情况下不对外公开。所以说虽然不能把授信与贷款或者债券等实际融资简单的等同起来，但是此次如此大规模银行同时发声，响应政策的同时也是非常提振市场信心的。

而且，对于优质的房地产企业来说，它们通常能够满足银行的信贷审批条件，借着政策扶持的东风，银行对房地产企业的授信支持转化为实实在在的融资支持，实现“口惠实至”，应该会相对容易一些。

至此，对于中央下发的政策，银行的行为看起来更像是扮演了一个站台、捧场的角色。

让子弹飞一会

截至12月12日，据不完全统计，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度超过3万亿，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等等，受益房企名单已延伸至民企以及地方优质民企。

据悉（非政府官网和官媒），近日农行郑州分行和邮储唐山分行分别落地6亿元和3亿元的开发贷。

相比于3万亿授信10亿落地，给人一种有点雷声大雨点小的感觉；反而是“金融十六条”中的——支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期这一条落实的更加到位。（这个也是可以理解的，毕竟合理展期后收不回来跟借出去后收不回来，承担的责任跟风险是不一样的——一个是本来也很可能收不回来，一个是又借出一笔去继续收不回来）

所以，最后这3万亿授信额度会有多少真正落地、又会如何落地，各家房企会有谁家宴宾客，又是哪家起高楼，我们拭目以待吧。