继印度首降息后，全球降息潮开始了！降息对新加坡房价的影响有哪些

2019年，印度打响了降息第一枪。2月7日，印度央行意外宣布降息25个基点，这是印度自2018年4月启动加息周期以后首次降息。回忆2018年，许多国家迫于美国加息所带来的资本外流压力，纷纷加息应对货币贬值，其中就包括了印度。

时间前后不到1年，加息2次，最终印度还是扛不住加息的压力，选择了降息。

不仅是印度

其他国家也一样

在美国降息前，全球已有21个国家加入了降息大军。从韩国、澳大利亚、新加坡这样的发达国家，到俄罗斯、土耳其、印尼等新兴经济体，都不约而同地进入了降息的周期。全球“降息潮”，此起彼伏，汹涌澎湃，势如破竹。

上周，最受全球市场瞩目的美联储也宣布了10年来的首次降息。而此前一直“按兵不动”的欧洲央行和日本央行的态度也进一步软化，并表示若经济前景持续承压，将推出宽松货币政策。

降息意味着什么呢？

为您简单讲解一下：全球进入低利率和流动性泛滥时代，人们对货币收益越发失望，寄望于在资产收益上获得暴富的机会。

所以近年来全球量化宽松的钱，几乎都在房地产市场里。次贷危机之前，最热的是房子，次贷危机之后，最热的还是房子。

一般加息是收紧货币的流动性，而降息就相当于“放水”，会导致大量的资金流入市场，短期肯定是对股市、房地产是绝对利好的，货币大量流出来，人们担心货币会贬值，降息对于借款方来说也会便宜很多，很多人可能也会趁此机会买房！

美国与新加坡的“预防性”降息

注意到，此次降息与历史上美联储数次降息的背景有着明显不同。

此前美联储的几次降息，往往都伴随着美国经济数据的大幅下滑，几大领先指标如失业率、采购经理人指数、耐用品订单等均会出现明显萎缩。而目前虽然美国经济增长明显放缓，二季度经济增速回落至2.1%，同时年内国债利差也两次倒挂，预示著经济下行的风险。但从经济基本面情况来看，诸多指标依然稳健，失业率位于50年低点，股市、房地产表现良好，按照以往标准，似乎并没有达到降息的条件。

至于降息的原因，小编认为有两点。

其一在于金融市场。美联储在一定程度上被金融市场“要挟”了。近期，由于中美贸易战负面影响逐步显现，美国经济呈现走弱趋势，如果美联储不降息，后续美股势必会有一波大的调整，这显然是美国政府不愿看到的，因此，特朗普多次发表言论向美联储施压。即使是在此次降息后，特朗普仍表达了对美联储降息力度的不满。因此，在市场压力越来越大的背景下，不难预见美联储很可能会为了维护金融稳定再次被迫降息。

其二在于蛰伏已久的美国企业债务危机。目前美国非金融企业杠杆率已经达到了历史上的最高点，超过了2000年与2007年。在这种情况下，美联储不大可能再度收紧货币政策，而只能采取进一步宽松政策来应对可能的债务问题。

就东南亚市场而言，新加坡能够直接受惠于美联储的降息措施。

星展集团认为，美国利率下降直接导致新加坡利率走低，并成为支撑本地股市、房地产的因素。紧跟美国利率走势的新加坡银行同业拆息率（SIBOR），随着美联储宣布降息后，三个月SIBOR在当天也从将近2%的水平下滑到了1.89%。实际上，美联储酝酿降息的消息已经反映在SIBOR的走势上。而且，过去几个月来，固定利率房贷配套需求下降，借贷者转向浮动利率房贷配套，除了预计利率走低可节省偿还额，配套的灵活度也较大，比如：没有锁定期。对新加坡来说，这次降息犹如打疫苗，属“保险式”降息，毕竟全球经济前景低迷，加上中美贸易战带来不确定性；若不降息，金融市场可能大跌，所以某种程度上需要回应市场期望，因此美联储可说是被金融市场“绑架”了。

以史为鉴：降息导致房地产暴涨的实列

中 国

1998年住房商品化之后，降息周期主要有两轮，第一轮是在2008年，第二轮是在2012年。2008年降息周期始于2008年9月16日，6次降息，伴随4次降准；2012年降息周期始于2011年12月5日，2次降息，伴随3次降准。这两次降息在房地产成交面积上可谓立竿见影、效果显著！

广发证券研究中心当年选用24个重点城市日度成交数据来反映降息前后住房成交绝对量变化（数据来源是各个城市的房管局）。在2008年周期中，降息始于2008年9月，当时日均成交量大约在30万平米，从9月份到12月份，成交量持续上升，2009年12月，日均成交量约为85万平米，即使是在行业传统淡季的6-9月份，日均也有50-70万平米。在2012年周期中，尽管降息是从2012年6月开始的，但从2011年12月开始，连续3次降准（2011年12月、2012年2月、2012年5月），因此，该轮周期的起点应该是2011年12月，在此之前，日均成交面积连续6个月徘徊在40万平米左右，而降准开始后，成交量同样是持续上扬，2012年 12月，日均成交量约为80万平米。以下是成交绝对量的情况，从相对量来看，降息对成交的影响效果更为显著，统计局的月度数据显示，降息降准后，商品住宅销售面积累计同比增速在短期内即由负转正，并且转正后增幅扩大至很高的水平。

澳大利亚

澳 大 利 亚

澳大利亚央行（RBA）今年6月4日宣布澳大利亚现金利率下调25个基点，至破纪录低水平的1.25%，带动了一波银行下调贷款利率的风潮，这意味着澳大利亚的房屋贷款利率已降至60年以来最低水平。此举为去年遭受重创的雪梨和墨尔本住房市场注入活力，两个月来房价及房地产交易量迅速回弹，上升势头明显。

美 国

80年代末，美国发放住房贷款的重要机构——储贷协会大面积倒闭，储贷危机爆发，美国房价从1989年开始进入加速下行阶段。2007年，次贷危机引起房地产市场和股市剧烈动荡，2007年房价同比已经转为负增长。在这个阶段中美联储采取大幅宽松政策并阶段性降息，股票、房地产随后大涨，救市成功。