1000万能买到什么房子？对比纽约伦敦，中国一线城市房价高不高？

导读

与全球大多数国家类似，房价的地区差异极大，中国大部分三四线城市的绝对房价和房价收入比基本合理，但是一线城市具有特殊性。根据测算，2019年中国住房市值339万亿元，相当于GDP的343%，其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113、37、14万元。也就是说，北上广深4个城市住房市值85万亿元，占全国四分之一，人均113万元。

这里选取纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后，中国一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列。

究其原因在于人口流入但土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币超发，中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不完全具备国际可比性。基于现状建议，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，以促进房地产市场平稳健康发展。

【绝对房价】中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列。和国际大都市相比，中国一线城市的房价贵不贵？

核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

2009-2019年，北上广深房价涨幅达4倍以上，高于全国的2.0倍。由于新房区位逐渐外移及限价等问题，以二手房价格衡量房价涨幅更为有效。不过，全国层面缺乏二手房均价数据，以新房价格计算，2009-2019年全国新建商品住宅销售均价从4459元/平方米升至8708元/平方米，上涨2.0倍。

根据房产中介安居客和房地产协会旗下房价行情网数据，2009年北京、上海、广州、深圳二手房均价分别为13932元/平方米、12274元/平方米、8200元/平方米、13858元/平方米，到2019年分别上涨到62405元/平方米、57084元/平方米、33036元/平方米、64298元/平方米，分别上涨4.5倍、4.7倍、4倍、4.6倍。

其中，优质学区房涨幅能达到9倍以上，如北京育才小学的划片小区耕天下，2009年2月单价仅12900元，而当前二手房单价117000元，10年实现上涨9.1倍。

与一线城市相比，二线和三四线城市的绝对房价和房价收入比较低。从绝对房价来看，2019年12月一线、二线、三四线城市二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米。

从相对房价来看，根据2019年城镇居民可支配收入，结合我们在2018年11月报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》计算得到的套户比和人均住房面积等数据，一线、二线、三四线城市房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。

为增强对国际大都市房价的直观认识，这里从自住角度出发，假定手头有1000万人民币预算，讨论在北京、上海、纽约、伦敦的核心区和外围区分别能买到什么品质的住宅以及每年的持有费用是多少。

考虑不同城市的可比性，我们将核心区的选房区域缩小在距离CBD或金融商业区2.5公里以内范围，且避开单价明显较高的楼盘。

核心区能买到的住宅使用面积差距不大

1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区域CBD附近能购买到的住宅的使用面积差距不大，使用面积在67-80平方米左右，但纽约和伦敦市中心住宅的持有费用远远高于北京和上海。纽约市中心住宅每年持有费用超过16万人民币，伦敦超过7万元，北京和上海则不足7000元。

【在北京核心区】新房可以购买西城区三环内的玺源台95平方米的二居室（使用面积接近67平方米），均价10.6万元/平方米，楼盘所在区域北接长安街，南依莲花河，西连西客站，东望金融街，属于首都功能核心区，物业费5461元/年；二手房可以购买东城区二环内的新景家园105平方米的二居室或三居室（使用面积约74平方米），均价接近10万元/平方米，楼盘位于老北京内城九门之一的崇文门，地铁2号线5号线7号线三线轨道交汇，距离天安门广场和王府井商业区分别仅有1.6公里，物业费3150元/年。

【在上海核心区】新房可以购买浦东陆家嘴金融区的仁恒公园世纪90平方米二居室（使用面积约67平方米），均价12万元/平方米，配套成熟，八佰伴商圈、国金中心、光大银行、交通银行、仁济医院（三级甲等）能满足各项正常的家庭生活需求，物业费6106元/年；二手房可以购买陆家嘴金融区的浦江茗园110平方米三居室（使用面积约80平方米），均价9.1万元/平方米，小区紧邻各大金融机构，物业费3174元/年。

【在纽约核心区】新房可以购买曼哈顿下城130William St公寓73平方米一居室，均价13.5万元/平方米，地处金融区中心，距离华尔街200米，房地产税8万元/年，物业费7.2万元/年，房屋保险费约2.4万元/年，合计约17.6万元/年；二手房可以购买曼哈顿下城金融区的274 Water St公寓70平方米一居室，均价14.1万元/平方米，毗邻百年建筑布鲁克林大桥，距离华尔街仅500米，房地产税8万元/年，物业费6.9万元/年，保险费约2万元/年，合计16.9万元/年。

【在伦敦核心区】新房可以购买LondonDock公寓74平方米一居室，均价13.5万元/平方米，位于泰晤士河北岸、伦敦金融城和金丝雀码头中间，为伦敦的心脏地带，距离CBD约1公里，步行10分钟即可到达火车站，市政税约3万元/年，物业费为4.3万元/年，合计7.3万元/年。

纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅。

1000万人民币在纽约、伦敦外围区域能购买的住宅使用面积整体比北京、上海大，但是纽约和伦敦外围区住宅的持有费用远远高于北京和上海。1000万在北京、上海外围区域可购买使用面积在105-108平方米左右的住宅，而在伦敦、纽约外围区域可购买的住宅使用面积分别为140、160平方米左右。

北京、上海外围区域房价较高，原因在于户籍制度使得外围区域居民与核心区域居民一样可以分享主要优质公共资源。按照上述住房面积，纽约外围区住宅每年持有费用高于19万人民币，伦敦接近7万元，北京和上海则不足9000元。

具体来看，在北京外围区，新房可以购买南四环附近国韵村150平方米三居室（使用面积约105平方米），均价6.2万元/平方米，周边的公园较多，有旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园，但是生活相关配套相对不完善，物业费6840元/年；二手房可以购买丰台四环外天鸿美域南区154平方米三居室（使用面积约108平方米），均价6.4万元/平方米，2004年建造、配套完善，物业费为4476元/年。

【在上海外围区】新房可以购买浦东中环与外环之间的绿洲康城金邸154平方米三居室（使用面积约108平方米），均价6.3万元/平方米，临近地铁11号线御桥站及16号线、在建中的13号线和18号线，4站地铁可到达上海迪士尼，2公里内有宜家家居、红星美凯龙、百联东郊购物中心等，物业费为8870元/年；二手房可以购买日月光水岸花园149平方米三居室（使用面积约105平方米），均价6.7万元/平方米，靠近2号线广兰路站，物业费为3451元/年。

【在纽约外围区】新房可以购买皇后区345410th St公寓165平方米三居室，均价6万元/平方米，地铁30分钟可到达曼哈顿中城，房地产税8万元/年，物业费11万元/年，房屋保险费约1万元/年，合计20万元/年；也可以购买布鲁克林区NElliott Pl公寓160平方米五居室，均价6.3万元/平方米，地铁30分钟可到曼哈顿下城，房地产税8万元/年，物业费10万元/年，房屋保险费约1万元/年，合计19万元/年。

【在伦敦外围区】新房可以购买BeaufortPark公寓140平方米三居室，均价7.1万元/平方米，位于伦敦西北四区，8分钟步行至科林代尔地铁站，是传统白人居民区, 市政税约3万元/年，物业费为3.8万元/年，合计6.8万元/年；也可以购买Filmworks公寓139平方米三居室，均价7.2万元/平方米，位于伦敦西三区，从最近的伊丽莎白线城Ealing Broadway站出发，12分钟可至牛津街，16分钟可至希斯罗机场, 市政税约3万元/年，物业费为3.9万元/年，合计6.9万元/年。

中国相对房价较高的原因主要在于：

其一，中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成长性的反映。其二，中国居民储蓄率高达37%，是欧美发达国家的至少3倍以上，高储蓄率推升房价收入比。其三，中国存在收入瞒报少报、大量外来人口只挣钱不定居、父母提供部分首付款等情况，导致核心城市居民实际购买能力被低估，进而房价收入比被高估。

（内容及部分图片来源：泽平宏观）