中国进入保障房时代，对我们意味着什么？有了保障性住房还要买房吗？

　中国的房地产市场正在迎来一场前所未有的深刻变局。无论对于中国经济还是普通民众，这场变革风暴都将带来重大影响。　　20年前，中国确定了房地产对国民经济的支柱性地位，住房供应不再以保障房为主，而是“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，由此开启了轰轰烈烈的住房市场化之路。住房，无论在中国经济的舞台，还是普通民众的生活，就此成为不可或缺的重要角色。　　中国的住房市场化之路高速发展了20年之后，正在进入一个转折时代。　　从积极的角度来看，中国的住房市场化改革，拉动了中国经济的高速发展，同时也解决了民众的住房短缺问题，按照央行的数据，我国城镇居民每户家庭拥有住房已经达到了1.5套。　　但与此同时，住房过度市场化，也带来越来越多的负面影响。高房价给民众带来了沉重负担，而对中国经济而言，房地产也从当初拉动增长的火车头，变得越来越挤压其他行业的生存空间。从国际上来看，没有任何一个国家能够靠房地产成为真正的经济强国。而且，房地产业的巨额负债，也对中国经济的安全带来了巨大隐患。房地产发展路径转型，对于中国而言已经势在必行。　　中国加大保障房的建设力度，对中国经济的影响有利有弊。具体来看，短期之内会给经济增长带来一定的压力，但从长期来看，有利于中国经济的转型升级。　　最近几年，中国开始重新思考住房过度市场化发展的利弊，从中央到地方政府，都在淡化房地产的经济支柱地位，转而将越来越多的资源向保障房倾斜。经过了20年的住房市场化之后，中国正在进入一个保障时代。　　一向引领改革风气之先的深圳，成为全国第一个转型的地方城市。2020年8月份，深圳市公开提出，将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。　　让超过一半的市民住进公共住房，这意味着保障房已经取代了商品房的地位，将来在深圳成为住房供应的主流。过去20多年，在全国住房市场化的浪潮中，深圳一直是全国楼市的风向标，房价也高居全国之首，现在，深圳明确提出向新加坡模式转型，对于全国其它地方城市释放出了极强的示范效应。　　在中央层面，对于保障房的探索也逐渐成型。2016年那一轮房价大涨之后，中央提出“房住不炒”，随后几年，中国经济虽然历经各种挑战和压力，但是再也没有重启刺激楼市的老路，房地产逐渐退出了中国经济的舞台中央。　　在房地产的经济色彩逐渐淡化之际，保障房的建设力度越来越大。中国的保障房建设经历20多年的摸索，今年确立了最新的发展模式和体系。　　今年6月份，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”这是在国家层面第一次明确了我国保障房体系的顶层设计。租售并举的体系，可以依稀看到新加坡和德国保障房模式的影子。　　8月31日，在国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。　　随着中国逐渐进入保障房时代，对于普通民众而言，生活方式也将迎来重大变化。对很多还没有买房的民众，保障房时代的最大意义，意味着住房负担将大大降低，在过去住房市场化为主的时代，很多普通民众难以支付高昂的房价，也没有办法享受便宜的保障性住房，住房成为生活中最沉重的压力。　　随着将来保障房比例越来越高，很多中低收入人群，都可以通过保障房来解决住房问题。当民众从住房的大山下解脱出来，也可以有更多的余力进行其他消费，这不仅能大大提升生活质量，对于中国经济向消费转型也具有极大意义。　　如果将来保障房推进顺利，对于年轻一代而言，最大的好处就是大大降低了买房的负担。　　过去几十年，房子不仅成为中国人最重要的话题，更重要的现实意义在于，房子还是民众财富最重要的载体，未来随着保障房体系崛起，住房作为财富载体的重要性也将大大降低。　　过去楼市是民众财富的重要载体，有没有房子，有多少套房子，在很大程度上决定了一个家庭的财富水平。随着房价持续大涨，楼市也加剧了中国的贫富分化。　　2020年底，我国消除了绝对贫困人口，下一步的目标就是要减少贫富分化，实现共同富裕。当前，共同富裕已经成为中国的重要发展目标——到“十四五”末，全体人民共同富裕迈出坚实步伐，居民收入和实际消费水平差距逐步缩小。　　现在只有大力发展保障性住房，才能让更多的年轻人和中低收入群体实现住房梦。　　在共同富裕的目标之下，楼市将成为再分配的重要工具。10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税的推进在一度放缓之后突然提速，和共同富裕的目标息息相关。一手抓保障房，一手抓房地产税，未来中国房地产市场的大格局已经清晰可见，这幅画面和过去20年已经完全不同。　　在共同富裕的大背景之下，楼市在财富分配领域的角色将发生重大变化。当楼市成为共同富裕的路径，对于民众而言，继续将住房作为人生最重要的资产配置，显然已经不再合适。　　按照央行的统计数据，中国民众过去将7成资产配置在房产，2成资产配置在股市等金融资产，未来这两者的比例可能会逐渐逆转，配置房产的比例逐渐下降，而对股市等金融资产的投资比重逐渐上升。随着中国进入保障房时代，住房终将回归到居住属性，财富增值的能力将越来越弱。

12月6日，中央政治局召开会议指出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

值得注意的是，就在几天前，恒大正式宣布躺平后，银保监会发声维稳市场，明确提出“要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”。

以上，传递出两个信息：

其一，保障性住房建设，被排在了第一位，成为是促进行业健康发展的重要抓手。

其二，租赁性住房是保障房的主要形式。

为什么在行业经历痛苦的去杠杆过程以及明显的下行之后，保障房被摆在了如此重要的位置？保障房建设，拖得住当前市场下滑的态势吗？

10月以来，高层在多个公开场合释放维稳信号，房地产行业迎来明显的政策底。

如今，政治局会议一锤定音，要“促进房地产业健康发展和良性循环”。相较于11月24日刘鹤副总理的署名文章《必须实现高质量发展》中，“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”的表述，删去了”平稳“二字，再次表达出高层对房地产行业“维稳”的信号。

而保障房，将肩负这个新的历史使命。

“过去保障房往往是用于压制商品房的上行，当前在下行期再次强调，预计政策以维稳金融、重视实物为主”国泰君安首席分析师谢皓宇在研报中表示。

申万宏源的解读更加直接：未来中国经济中房地产产业在中国经济体量中的占比，可能有相当一部分会由保障性住房来完成。保障性住房有可能成为“稳定房地产企业健康发展”和“房住不炒”之间的有效平衡点。

东吴证券首席宏观分析师陶川表示，本次会议将“要推进保障性住房建设”排在了第一位，即保障房建设可能取代商品房建设，逐步成为房地产投资增长的重要抓手。

如果说政策落地是实锤，在此之前，已经有各种端倪，在透露出保障房建设正在当前市场中扮演着更加重要的角色。

之前，上海、浙江、深圳等省市相继出台住房保障相关政策，为保障性租赁住房发展奠定坚实制度基础。其中，上海“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，占同期新增住房供应总量的40％以上，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），供应量和推进速度都非常显著。

根据华创证券首席宏观分析师张瑜统计，一线城市中，上广深计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房总量比重45%左右；成都、杭州等新一线城市及部分二线城市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占比达30%以上。保障性租赁住房政策以人口净流入城市为重点，如浙江省，“十四五”期间计划筹建量超过10万套的省辖市包括杭州等5个城市，它们也是浙江省人口净流入最多的5个城市。

并且，在今年的第三轮土拍中，以城投为代表的地方性国企已经正式成为拿地主力。

陶川认为，之后政策上可能会根据不同企业的情况，支持对于一些陷入困境开发商项目的收购，并在收购后转化为保障房的建设。

当然，除此之外，保障性住房建设，也是共同富裕这个最高宗旨的召唤。

西部证券宏观首席张静静将此时保障房建设的意义总结为五点：其一，在共同富裕背景下可以降低低收入人群开销水平；其二，可以配合房住不炒政策，稳定房价预期；其三，可以避免地产投资过快下行，成为明年稳增长的重要抓手；其四，缓解民营房企地产投资增速断崖式下滑，促进民营企业健康发展；其五，在基建项目储备参差不齐的情况下，解决专项债缺乏好项目的问题。她认为，明年可能会加快保障房特别是租赁房建设速度，租赁房建设预计能托底明年房地产开放投资增速。

那么，问题来了，保障房的建设，托得住这个正在下行的巨量市场吗？

根据张静静的测算，“十四五”期间保障性住房总套数大致为755万套，约占新开工面积7.06%，拉动建安投资约4.74%。如果明年租赁房建设发力，预计可托底房地产投资，2022年房地产投资增速或上升至1%左右，进而实现正增长。

张瑜的测算是，预计“十四五”期间保障性住房总套数大致为700万套，预计明年保障性租赁住房对地产投资的拉动在2.2%左右，对建安投资的拉动在3.4%左右。

大家关于保障房的这个事情，分歧点主要在于，

对于个人来说，保障房肯定是越多越好，最好全国所有城市的都有住不完的保障房，哪怕浪费空在那，也要让所有人去了都能住。

但是对于地方上来说，建保障房，是为了一个长期发展稳定，而不是说要解决所有人都能住在大城市的目的。

双方的出发点，都不一样。

地方上没钱，也没动力去弄那么多保障房，实操当中，只需要能满足这个城市，少部分人的需求，就足够了，剩下来的人，还是要靠买房为主，全住保障房，这么大的人口体量，不现实。

当下我们国内主流3种保障房类型。

第一种，公租房，这种房子，是给穷人住的，房子的特点，就是房租比较便宜，申请这种房子，一般会有收入方面的限制，高收入群体，大部分情况下，都不能申请这种房子，而且公租房的品质，也是保障房里面最差的。

第二种，保障性租赁房，这种房子，是给城市里面买不起房，高知群体，住的，也就是，那种，收入不上不下，你说他低吧，他也不低，你说他高吧，他又买不起房，城市里面还是需要这种中产人群的，你要满足他们的居住需求，然后就给他们搞了这种保障房出来。

第三种，共有产权房，这种最大的特点，就是可以买卖，你刚开始没钱，可以先买一部分，后面你有钱了，你就可以把这个全部都买走，之后产权就都是你的。这种房子基本上是属于地方上白送钱给你，所以只有那种，财政比较有钱的地方，才能搞得起，比较穷的地方，这种类型的房子，很少。

历史上，每次一提加快保障房建设，房价就要涨一波。

保障房建设，是这几天的热门话题。与其去预判保障房对房价带来的影响，不如看看我们“房改”25年的前世今生，也许各位看官会有自己的判断。

1998年7月，标志着我国住房市场化制度框架正式确立的“23号文”发布，也从这个时间开始，我们开启了长达25年的房地产周期及对应的“调控”。

第一阶段，是98年到02年，这个周期中，我们停止了住房分配，实行货币化分配，可以理解为如今的“货币化棚改”，住房消费，自此打开了序幕，公积金也在这个时期完成建设，进入住房金融市场。

在这个周期中，我们提出了第一个“保障房”产品，也就是大家熟知的“经济适用房”，当年我们的口号是：

“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房体系。”

第二阶段，是03年到04年，这个时间里，“18号文”出台，明确的住房市场化改革的力度，并强调要搞活住房市场，并采用“灵活供给土地”的方式调控市场。

最具代表的，是“18号文”，取消了“公有住房上市交易的障碍”，这个举措让市场产生了大量的“卖旧换新。”

买房红利的第一波主力群体，也是在这个周期中产生。

第三阶段，是大家熟悉的05年到09年，房地产调控出现。我们熟悉的利率、首付、限购、限售、交易税费、90平分界线等等，都在这个时间点交叉出现。

于此伴随着，是2007年8月的《关于解决城市低收入 家庭住房困难的若干意见》，提出了：

“加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。”

2008年12月，又发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确了加大保障性住房建设，鼓励住房消费（15年过去了，用词没有变化），促进房地产市场健康发展。其中也提到了“加大对自主型和改善型住房消费的信贷支持力度”。

“7折利率，也在这个时期出现。”

另一方面，为了进一步加强保障房建设，共有产权房，07年在江苏淮安出现，09年在上海市出现。

第四阶段，是10年到14年，为了避免房价上涨过快，我们开始运用金融、土地、税收等多维度力量谨进行房地产市场的“微操”。

上海和重庆的“房地产税”，也是在这个周期进行试点的。

为了进一步健康发展，我们再次明确了“保障房建设”，并增加“普通商品房”供给。这四年，我们大概建设并开工了3500万套的保障房。

北京在2014年表示有10套保障房竣工。

第五阶段，是15年到18年，我们启动了“棚改货币化”和“涨价去库存”。对购房大军来说，房价也在这个周期实现了翻倍。对开发商来说，也迎来了发展的高光时刻。

在10年到14年的保障房建设重点，也转移到了棚户区改造。其中有一条，也非常劲爆，是支持地方收购商品房用于“保障房”。

“地王”的称呼，从行业词汇，也飞入寻常百姓家。三四线、五线甚至六线城市，都迎来了“普涨”时代。过去唱衰的专家，也在这个周期中被打上了“耻辱柱”。

几乎所有人都相信，地产是“只涨不跌”的超级硬通货。

然后，这个梦很快在第六个阶段被打破，这第六个阶段，也就是我们树脂道“房住不炒”时代。

从19年至今，随着“房住不炒”及“三道红线”的持续作用下，再加上“三年疫情”的经济疲乏。一二线城市房价出现了下行，三四线及五线六线更是腰斩无人问津。

地产呈现出了“量价齐跌”，几乎所有的民营开发商，也在这个周期暴雷。数以万计的购房人群进入“保交楼”计划。地产“只涨不跌”的信仰，自此打破。

2022年8月，我们重提保障房建设，并在这几天下达到地方。其实，这个文，在2021年就发过。当时是建议，现在是通过，过了一年多的时间。

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关于保障房对房价的影响，众说纷纭。

与其预判未来，我们不如从历史出找答案。

“房价太高，又不能降，才需要保障房。”

“保障房要想落地，必须先涨一波房价。”

当然，这次不太一样，毕竟人口、产业逻辑都变化了。毕竟，这一轮的周期，不是每个人的周期，房产投资，也不再适合大多数人。我说很多次了。

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有人以为购买性质的保障房由于价格比商品房低，就是为底层老百姓提供的，这种观点其实大错特错。

保障房的形式有两种，一种是购买房，一种是租赁房。

购买性质的保障房（共有产权房）的主要“服务对象”，其实是央企国企事业单位有稳定收入的员工，这些人其实还算得上中产阶级，当然天朝的中产阶级是一种搞笑的存在，我也就不多赘述了。

新实行的保障房政策，要求购买以后只准住不能投入市场销售，而且房子必须跟工作单位挂钩，如果你离开了原单位了，房子会被政府强制回购。

大家发现味道没有，是不是跟当年国企福利分房有点像？不过区别在于，当年国企福利分房，不要钱，现在要你自己掏钱买。

其实这是变相地通过房子把你锁死在一个工作单位，避免了人才市场的自由流动。另一方面，由于保障房的本质是强计划经济，也就避免了其暴涨空间，从某种程度来讲，是减少一部分人的房产支出压力。但在而今眼目下反正也没钱买房了情况下，所谓的房产支出压力也就只有象征意义。

那么保障性租赁房（公租房）呢？

这其实一种我不好明说的玩意儿。

如果说中国的房地产行业什么领域还比较符合市场经济特征，我只能说是租房市场了。

大多数外地人是买不起城里的房子的，连首付都出不起。所以想来城里打工，只能选择租房住，房租的价格，其实就是外地租房户和房东彼此之间高度市场化博弈的一个结果，由于房租太贵就没人进城为城市搞建设了，所以这个方面原本是没有什么强制权力介入的。

天朝的房产租售比如此的奇葩，也是因为外地人实在没钱造成的，很多房东收的房租，可能还没法覆盖他的房贷成本。

但不管怎样，租房市场还是比较健康的，至少给了租房者一条活路，在这种形式下，为什么要推出公租房，来与私人房东竞争，我实在是感到费解。

所以进一步观察公租房如何解决其与私人房东的租房价格竞争问题，就很有必要，深圳市前段时间出台政策，给我们一些参考：

深圳政府正在以比常规租金高的价格，把某些城中村房东手中的房子收到自己手上来，准备重新装修，做成马屎皮面光一般的青年公寓，顿时提升了该区域的商务逼格，同时，也就把租金给抬高了上去，由政府统一出租。

这是何种骚操作，我不做过多解释，大家自己分析吧。我只是稍微提示一下，这可能是比普及房产税更安全的一种增加财政收入的方式。

然后谈一谈保障房的来源问题。

一方面可能是由官方筹资自建，另一方面可能是回收现在房地产商卖不出去的库存房。

官方筹资自建的话，可能是由政府统一出面，也可能是国企或集体出资，如果是前者，我不知道如何避免权力腐败现象，比如出现曾经出现过的低保户和经济适用房都被关系户拿走了之类。另外购房者是否有选择权也是一个问题，这个放在后面说。

如果是回收现有房地产商的库存房，也是一个问题。首先，回收价格是否能让开放商满意，这当然也跟当地的房地产现状和具体楼盘有关系。

大家要明白，至少对于某些楼盘来说，房地产商如果是降价的话，并不是完全卖不出去，而是因为官方禁止他们降价促销，而导致卖不出去。

在这种情况下，如果官方的回收价位，比开放商的自定价格更低，那么肯定会引起激烈的扯皮，因为这已经事关房企的生死存亡。本来很多房企就是负债精英，每天利息都触目惊心，这样一稿，破产概率大增。

第二，如果库存房被政府回收变成了保障房，那么库存房小区的原住户，就成了冤大头，他们用商品房价格买了这个小区，结果发现小区变成保障房了，新住户以比他们低得多的价格享受了同样的住房条件，关键是，“保障房小区里的商品房”这名头，就很难卖得出去。

而对于更多的，近段时期刚需上套的普通收入水平购房业主，不管你买的是不是未来的保障房小区，都极其的悲催。因为这些业主购房的本来目的就是自住，刚掏空六个钱包给自己付了首付和未来三十多年的房奴身份，突然听说保障房出来了，价格低得多，不当场抽过去就算你心血管健康了。

因为现在持有商品房的普通家庭，他们比保障房家庭唯一的优势就在于房产的交易自由度高而已，而经常搬家的家庭，毕竟是极少数。

他们现在肯定像热锅上的蚂蚁坐立不安了，一方面身上背负巨额房贷，另一方面又看到别人用比他们低得多的钱享受着同样的居住条件，只是不是傻子，脑子都会蹦出这样一个想法：

把自己商品房卖了，换保障房住。

那么这势必就造成二手房市场的价格踩踏，但问题在于，对于刚需来说，二手商品房的优势并不大，就算是你降价，也不可能竞争得过保障房。

商品房房奴只能一边还房贷，一边眼睁睁地看着房子烂在自己手里，因为按照现行法律，你就算房子抵押给银行，余下的钱也得慢慢还，而法拍房要卖出去，价格会低到何种程度？

可以想见的，即便是保障房，也分为三六九等。

首先明眼人都能判断出一个事实，开放商手里的库存房，质量肯定普遍高于官方，或单位的自建房。而就单位自建房，质量也有高下之分：

央企自建房大于国企自建房大于一般集体的自建房，而由政府出资修建的，不管是保障房还是公租房，质量都是最差的。

你自己所在的单位的级别，其实也就确定了你自己的住房质量，有铁饭碗背景的，住房肯定比野生韭菜要好一些，但价格怎么算就不一定了。

照理来说，应该房价越高住房质量越好，但由于央企国企有大量补贴，所以很可能最终落实到个人花费上，体制外的人反而出得更多。

而且，保障房，也只能保障体制外一部分工作相对稳定的人，并且他们的工作单位须固定。如果你是打临工的，比如三和大神，拧螺丝之类朝不保夕的人，也是没保障房住的。

这部分人，如果自家没房子，就只有租房住，他有私人房东和国家公租房可供选择，我刚才说了，如果按照市场自由竞争，公租房价格是竞争不赢私人房东的。

但只要官方出台相关政策，大家自己脑补，私人房东会很快就被抵垮，具体不多说。

总之，土豪们住豪宅别墅，中产阶级住保障房，底层屌丝住公租房，人人都有美好的未来。